– Urbi ha reportado resultados abismalmente inferiores al 1T12, reflejando un nivel de actividad reducido al mínimo en un intento por preservar la liquidez.
– A pesar de esto, el consumo de capital es importante, y el flujo de efectivo negativo prácticamente elimina la caja; una reducción de -98% a P$116m.
– La velocidad de ejecución en la reestructura financiera y la eventual reanudación de operaciones a un nivel aceptable son claves para detener la acelerada erosión de capital.
Dramática caída operativa
Afectada por el cambio de estrategia anunciado a mediados de 2012m, y complicada por las consecuencias relacionadas como lo es una estrechez crediticia que ha limitado severamente la disponibilidad de financiamiento externo, y por supuesto los efectos de la transición gubernamental entre el 4T12 y este 1T13, Urbi ha reportado resultados financieros al 1T13 abismalmente menores a lo que hace un año presentó. Sus cifras al 1T13 incluyen caídas de 85% en ingresos totales a sólo P$468m, una pérdida operativa de P$1,125m, y una pérdida neta de P$1,338m. Es importante considerar que Urbi ha registrado una provisión por P$950m en su reserva de cuentas de cobro dudoso, y se incluyen en la estructura de gastos del trimestre. Lo anterior explica el tamaño de la pérdida operativa. En EBITDA ajustado es de sólo P$98m, 88% por debajo del año anterior ya que a pesar de que la amortización de intereses ha sido mínima, el total de partidas virtuales en la estructura de costos fue de P$1,223m.
Operación en su mínima expresión
Urbi ha reducido al mínimo necesario su nivel de construcción durante el 1T13, a fin de apenas cumplir con sus compromisos, pero centrando sus esfuerzos en mantener una posición financiera lo menos afectada posible ante la ausencia de fondeo nuevo. Así, la empresa ha titulado apenas 911 unidades, ubicándose 87% por debajo que el 1T12 y resultando en ingresos de P$360m en venta de vivienda, 86% menos que hace un año. A la par de estas caídas, sus ingresos por actividades relacionadas también han sido limitados en el mismo sentido, por lo que en éstos observamos una caída de 77% a P$108m. En tanto la empresa no logre acceso a fondeo que le permita cerrar el círculo de titulación y cobranza en sus unidades bajo construcción actualmente, es factible que veamos más trimestres como el que reporta la empresa en este arranque de año.
Reducción marginal en la deuda…con consumo de caja
La empresa ha enfocado su energía en agilizar la cobranza de unidades previamente tituladas a la vez que minimiza el monto de inversión en obra a fin de maximizar el “flujo operativo” en el periodo. Como resultado, ha logrado una reducción modesta en su endeudamiento (-2% en la deuda total, a P$20,112m), aunque el desglose de sus financiamientos muestra la situación de estrés en la que vive la empresa. Los pasivos de factoraje se eliminan totalmente del 4T12 a este 1T13 (eran P$1,996m), pero la cancelación anticipada de derivados implica un pasivo nuevo por P$1,049m, y en tanto que los pasivos por deuda pública (Bonos y CB) caen 5% en el trimestre (a P$11,820m), los créditos simples crecen 41% a P$5,218m.
Una solución rápida en su reestructura es clave
Ya francamente envuelta en un proceso de reestructura financiera, lo que queda esperar es que la administración de Urbi acelere al máximo posible una resolución en este frente, pues mientras tanto la escasa liquidez con que cuenta no le permitirá retomar un ritmo operativo saludable a fin de liberar los recursos invertidos en su capital de trabajo y finalmente volver a echar a andar el circulo de flujos normales en su negocio. En caso contrario, veremos un deterioro continuo en el valor de su capital y, por supuesto, en el valor de mercado de la empresa.
Escenario de liquidación
Hemos realizado un ejercicio de liquidación que asume distintos supuestos para la valuación de la reserva de tierra, las cuentas por cobrar, y por supuesto el valor de los pasivos. Una combinación de factores relativamente aceptables señala un nivel de valor cercano a P$1.50, lo cual consideraríamos un piso para el precio de la acción. No obstante, es importante notar que a mayor tiempo pase antes de llegar a una conclusión, sea un escenario de liquidación, o una reestructura financiera que aporte viabilidad a la empresa, el deterioro en el capital y activos de la empresa reducirá este nivel de piso.
