El Informe “Situación Inmobiliaria” de BBVA México muestra que el mercado de vivienda dejó de caer y comienza a presentar resultados positivos al aumentar el número de créditos en 11.4% y el monto en 2.2% en términos reales.
Durante el primer semestre del 2024 se otorgaron 232.9 mil créditos hipotecarios, 11.4% más que en los primeros seis meses del 2023. Estos créditos suman 261.1 mil millones de pesos (mdp), con lo que el monto originado creció 2.2% en términos constantes. Este resultado positivo se debe a la mayor colocación de hipotecas por parte de los institutos públicos, ya que la banca va en sentido opuesto y retrocede 6.8% en número de créditos y 9.2% en monto.
La mayor colocación de los institutos públicos más una caída de la hipoteca media de la banca comercial apuntan a una recomposición de la demanda por vivienda que ahora se enfoca más en segmentos de menor valor. Esta tendencia también se aprecia del lado de la oferta. Además de que el número de proyectos a construir aumentó en 14.1% en el primer semestre del 2024 en comparación con los primeros seis meses del 2023, la proporción de vivienda de interés social aumentó a 75.2% del total, 8.8 puntos porcentuales más que hace un año.
En esta edición del Informe “Situación Inmobiliaria” se constata que el sector de la Construcción continúa con un buen desempeño, incluso por arriba de lo esperado. El PIB de la Construcción acumulado al 2T24 creció 10.1%, gracias a que el PIB de la Obra Civil aumentó 22.9%, mientras que el PIB de la Edificación creció 7.6%. El caso de la Obra Civil es por lo menos sorprendente, ya que pese a que prácticamente se han terminado las obras emblemáticas y que se redujo el presupuesto de gasto para obra pública en casi 250 mil mdp, crece a doble dígito.
Por otro lado, la Edificación presenta un desempeño positivo gracias a sus dos principales tipos de obra. La Edificación Productiva aumenta por la mayor construcción de naves industriales y la Edificación Residencial por una incipiente recuperación de la vivienda. El valor de la construcción en el caso de la Edificación Productiva aumentó 13.7% en cifras acumuladas de enero a junio de 2024 respecto al mismo periodo del año previo, mientras que el valor de las obras residenciales aumentó 2.7% en el mismo lapso de análisis, tendencia que coincide con el Registro Único de Vivienda.
El documento resalta que a pesar de la contracción de la demanda de crédito hipotecario bancario al primer semestre del 2024, hay siete entidades donde sí creció la colocación de este tipo de préstamo. Tabasco y Quintana Roo son los estados con mayor avance, 9.5% y 5.3%, respectivamente, seguidos por Baja California con 3% y Coahuila con 2.2%. Otros estados con avances marginales son Colima con 0.8%, Querétaro con 0.6% y Nuevo León con sólo 0.3%.
En este semestre cambiaron las entidades donde se generó más empleo de más de 5 UMA y por lo tanto donde podría generarse mayor demanda por vivienda a nivel regional. Anteriormente, donde más creció el empleo formal privado con este nivel de ingreso fue en las entidades donde la actividad turística es muy relevante. Empero, en estos primeros seis meses del 2024 es en las entidades fronterizas donde aumentó más este tipo de empleo. Por ejemplo, en Tamaulipas creció 20.6%, en Chihuahua 18.1%, en Baja California 17.7% y en Coahuila 13.8%. El empleo con este nivel de ingreso es el más probable que incida en la demanda efectiva por vivienda sin la necesidad de un subsidio.
El Informe “Situación Inmobiliaria” revisa el mercado de rentas cortas en la Ciudad de México, encontrando un aumento del 50% en el número de viviendas listadas en los últimos cuatro años, del 93.8% en el precio por noche y las ganancias de los propietarios se han triplicado en este periodo. El avance de este mercado ha contribuido al aumento de la demanda de vivienda así como en el aumento de los precios de la misma; sin embargo, solo representan el 0.6% del total de viviendas en la capital por lo que su regulación no incidirá en la asequibilidad de los hogares.
Por último, el Informe “Situación Inmobiliaria” analiza la divergencia entre el incremento de los precios de la vivienda y el de los ingresos de las familias. Si bien la apreciación de la vivienda es positiva para quienes poseen una vivienda, para aquéllos que no cuentan con una, esta apreciación hace más costosa su adquisición, si los ingresos no crecen al mismo ritmo. Del 2016 al 2022 el precio de la vivienda en México aumentó 56.9%, pero los ingresos por trabajo únicamente 2.5% en promedio a nivel nacional.
BBVA Research México propone un indicador para dar seguimiento a la divergencia entre los precios de la vivienda y el ingreso por trabajo de los hogares para conocer cómo cambia el poder de adquirir una vivienda por las familias. El Ipavir (Indicador de Poder Adquisitivo de Vivienda Relativo) muestra la diferencia entre el índice de Precios de la Vivienda y el Índice de Ingresos por Trabajo de los Hogares. Las variaciones del Ipavir permiten conocer cuánto se acerca o aleja el incremento en el ingreso por trabajo a los cambios en el precio de la vivienda. Por ejemplo, al cierre del 2022 (última fecha con datos de ingreso por trabajo por hogar), la menor divergencia fue en el estado de Hidalgo cuyo Ipavir fue de 30.5, mientras que el Ipavir máximo fue de 74.6 en Quintana Roo.
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